? ? ? ? 既然大產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)要優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商為什么還要分割出售，為什么不選擇自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)或是賣給基金呢?原因很簡(jiǎn)單:一是由于開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力有限，有回收資金的壓力;二是因?yàn)榛鹗钦w收購(gòu)，出的價(jià)格通常情況下比較低，而且基金在選擇投資物業(yè)的時(shí)候有一定的衡量標(biāo)準(zhǔn)，要符合他們的要求并不容易。有些開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，常常會(huì)用一些含有虛假性信息的酒店式公寓廣告來(lái)欺騙投資者，如何不受到這類虛假信息的影響，同時(shí)又能不錯(cuò)過(guò)好的投資機(jī)會(huì)對(duì)投資者而言是十分重要。

? ? ? ? 目前，市場(chǎng)上最常見(jiàn)的推廣做法就是在廣告中給投資者描繪一幅酒店式公寓投資的廣闊前景，年回報(bào)率在30% 以上等;然后就是承諾在售項(xiàng)目的投資回報(bào)率，一般都是年回報(bào)率8%左右。根據(jù)計(jì)算，酒店式公寓由于面積比較大，租約比較長(zhǎng)，單位租金相對(duì)同檔次的酒店要低，雖然出租率比較高，但是在不考慮本身物業(yè)升值，經(jīng)營(yíng)情況良好的情況下，在去除稅收、運(yùn)營(yíng)成本、管理費(fèi)、折舊等以后一般年回報(bào)率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回報(bào)是相當(dāng)困難的。

? ? ? ? ? 這里以徐家匯地區(qū)中高檔酒店式公寓港匯廣場(chǎng)為例，其80平方米左右的房間租金價(jià)格一般在1800-2400美元/月/套左右(樓層越高，價(jià)格越貴)，參考其周邊二手房?jī)r(jià)格，假定其出售均價(jià)為30000元/平方米計(jì)算，在沒(méi)有去掉稅收、折舊以及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的情況下，其毛利率為5.8-7.7%左右。當(dāng)然，港匯廣場(chǎng)由于起租期是半年，其客戶以長(zhǎng)租客為主，在利潤(rùn)率上比短租經(jīng)營(yíng)的要少一些，而且以上也沒(méi)有計(jì)入其提供的服務(wù)可能帶來(lái)的其它部分收入。但從上面這個(gè)例子中可以看到，8%的凈投資回報(bào)率對(duì)于大多數(shù)酒店式公寓是一個(gè)不容易達(dá)到的目標(biāo)。

? ? ? ? ? ? 以上承諾五年回報(bào)每年8 %的投資機(jī)會(huì)可能存在兩個(gè)陷阱，一是通過(guò)承諾回報(bào)率把事實(shí)上本來(lái)值五千的房子，賣到一萬(wàn)元，即使給你五年回報(bào)，其實(shí)你還是“負(fù)資產(chǎn)”。另外，8% 回報(bào)的合同是和酒店管理公司簽訂的，和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的合同，出售以后開(kāi)發(fā)商就和酒店式公寓經(jīng)營(yíng)完全脫離了關(guān)系，沒(méi)有擔(dān)保的責(zé)任。合同上的違約責(zé)任雖然寫(xiě)的好，但到時(shí)如果出現(xiàn)酒店式公寓經(jīng)營(yíng)不善的情況，酒店管理公司有沒(méi)有支付能力就是另外一回事了。